一本权威且前沿性中国版REITs落地实操指南。
7 ]9 k# ~9 i2 T' _ N9 X* H3 o《中国REITs操作手册》介绍REITs的前沿理论和国际经验之外，也细致地讲解了在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素和实际操作流程。/ b M: _2 y$ s* y j( x) a
《中国REITs操作手册》涵盖了REITs市场的国际经验借鉴、产品的基本原理、交易结构、产品设计、业务创新、物业评估、信用评级、法律法规、案例分析、会计税务以及基础设施REITs等内容，是一本系统而务实的REITs产品操作手册。! G2 j" f- q7 {1 ~# D3 I4 W! h! ]
REITs是一种以发行收益凭证的方式，募集不特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。2017年7月，住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，再次提到鼓励以REITs拓宽租赁住房资金来源。政策不断鼓励通过长期运营管理提升自持物业质量，数十万亿级别的租赁市场将被催生，从开发向租赁和居住功能的转变，可以说是中国经济转型的缩影。我们已经进入了“存量地产” 与“租够并举”的新时代，能够发挥盘活存量和经济去杠杆功能的REITs市场值得期待！
$ c, Q- U# X* {$ G! p目录
: a y4 a& I. b7 X& A; L序一/蔡鄂生
' u! }9 O' @! b1 L6 `2 V2 W7 D序二/邢早忠
% O# x s+ e' i- i3 ^, M前言+ y* N8 w/ c+ h: ~, C$ A. ?
, V/ [& h8 Y4 S, G5 c第一章 REITs概述1
7 x! L0 @% [& C第一节 REITs的概念与分类2/ f) E0 u* N$ H- d
第二节 REITs的主要特征95 K* Y" }7 s+ T: e, W9 q* X- m
第三节 REITs市场的功能和意义20
0 F1 Q1 z, u% N+ Y- v
+ l8 {6 s8 d& C7 ]) f第二章 全球REITs市场概况与发展经验38/ ?( r! Y! x5 a, M8 D$ s
第一节 全球REITs市场386 P* T3 u; I$ ?/ A: g
第二节 美国REITs市场40
: f9 P$ ?+ ]7 ?+ B1 \0 I/ P第三节 亚洲REITs市场53- Q4 x) U) r! X0 y& n
4 p, P; o1 i/ s" B$ o, _; w" }第三章 我国境内REITs市场概况与发展经验624 I7 u# T" S9 M$ a3 z1 N5 P( `
第一节 境内REITs的境外探索63
& Q& J, W5 H1 D. P6 E3 N第二节 境内私募REITs的市场探索70
* o6 _9 P- o7 e l! V第三节 境内REITs市场发展的经验总结79; ^! S7 V" m9 I4 f L4 J) U
. p0 F8 D8 y* ?; ] N3 w
第四章 私募REITs实务83
2 i! _0 ~8 f# p5 S9 K2 _- {" v第一节 产品设计83
0 ^9 c9 J7 F* |: {+ @) \# r第二节 操作流程94
/ J P# e* N* U8 x第三节 私募REITs案例109
2 z8 N Q; K. ~" c7 l) }- |8 H- O! B% N- L) N7 l6 S
第五章公募REITs实务130
; r1 q& R8 h3 h第一节公募REITs政策试点130
" t! |4 N5 a, I L& n2 V第二节公募REITs操作流程1358 M, Z! r8 f% y: A( x& n
第三节标准REITs案例141) c& u* A2 i7 o, Z& g, f
2 U/ Y1 f8 U; E' e( M: @3 d
第六章 REITs的法律基础与实务171
D) V0 E& c# G7 e- d第一节 REITs的主要模式1720 p6 w5 |4 _4 \8 ?2 ?9 s$ j2 u8 p
第二节 我国境内REITs的双SPV交易结构183; |$ C) n8 ?9 Z; T4 k
第三节 REITs的治理结构184
4 m* R& t8 d% y7 c; {% }第四节 REITs的信息披露1937 |& x9 Z. x. A% I
第五节 投资者保护机制201
6 c: ~" S* k* F- }7 N
- w( d1 P. i; I% ]' h第七章 物业评估与尽职调查208
- j; U/ F) a3 W# }8 _第一节 物业评估与尽职调查208: A0 e8 S* A( W
第二节 不同类型物业评估关注点及中国内地与香港物业评估方法对比228! D+ w; [9 F, D" @, C7 V
第三节 案例分析：一线城市核心商圈综合体2475 N9 ^- y: B0 [
- b! A) A% k. X第八章 会计和税收260# L: X- E; i$ V$ \
第一节 REITs的会计介绍260
& v$ O) e6 m1 }( Z+ w0 f' V第二节 REITs的税收问题277
9 Q% K% S+ w/ t. T3 ?6 z: I" s1 w第三节 我国REITs的会计和税收实务探讨291
; r0 C1 k: W& u/ O& M8 D
" }8 B. o$ U$ S/ Y- a第九章 REITs的信用评级301
3 y* D. h* M- {' D, Z* v5 Q# E* l第一节 信用评级的作用与REITs的风险特征301" R+ V ^0 c5 u- G! E( ^
第二节 REITs与CMBS在信用评级逻辑及方法上的差异307
E% a, s+ o" ~6 C第三节 REITs项目资产证券化信用评级的关注要点3124 Y4 b% e2 \2 d- K; | P4 T! N: d$ M% N
第四节 案例分析：东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划333
- r, F/ {, \% p6 e& d! N
3 W T& {: h- r4 \! S x, b4 `第十章 REITs投资350
. T# |( ~. Z: p, Q( j第一节 REITs与境内类REITs投资逻辑概述3517 t" p! `3 ?4 Y. B
第二节 机构投资者对REITs的投资动机及其需求特征分析357
1 a$ j8 A7 P- k第三节 REITs与其他投资的比较366
* n4 r" A/ f* V% j( ^! d9 ?* j第四节 不同类型物业风险收益特征分析372
4 X% w8 ~/ o7 Y5 G第五节 商业物业与REITs的估值与定价383
" T/ q: m$ b# g. Z. h7 b第六节 REITs投资所涉及的风险分析3895 S& ?# j5 y4 x. v& _+ _
) A5 E$ C4 a7 ^: n第十一章 基础设施资产证券化与REITs3997 m; d. B! v$ b/ g& N) l; U9 l6 K
第一节 基础设施及项目融资399
' X# ?% g2 ?- r: r% {第二节 基础设施资产证券化416# N! s) m+ q$ f8 {
第三节 PPP资产证券化4278 C6 h: n2 x" B- g" ~( Z
第四节 基础设施REITs439
- D, B' O1 y3 L. q6 K
, j4 P& t) w D3 o. L% b3 d第十二章 CMBS455% c y z. S% n
第一节 CMBS概述455, U- P# `/ R: U) Z
第二节 CMBS的参与主体和交易结构469
" x! f) u$ _! F0 a. O# Z第三节 国内CMBS案例分析——天风—华贸SKP资产支持专项计划480! W& s9 r- a- i2 q; ~( {
+ v* R1 j$ w. ^; s: d$ U. c
第十三 章对我国发展REITs市场的建议495, P$ ]! f" G& c7 b7 _0 V2 f
第一节 REITs在我国发展所面临的主要障碍496
8 A. L3 ?4 o7 F第二节 我国开展公募REITs业务的路径探讨502
. S6 P5 v/ O( ~. g" F" T1 t# h第三节 我国发展REITs市场的对策505
& r! V) D' `8 x a. Z
8 W" O& ?* E1 [1 Q) v. G8 t. s作者简介509
7 U7 b' f4 A4 z# ]* k李南青/微众银行行长
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