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价值智库第2期

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价值智库VALUE INTELLIGENCE(第2期,2009年7月)买不买房,应就房论房《价值智库》(一)发表后,有不少读者来信问了些问题,我这次选择了一些有关房地产的问题来展开讨论。读者“helenjing”在2009年6月29日发Email给我,问:第一,3月份参加了Value读者见面会及世纪公园的聚会,当时你说可以投资房产,我没有及时介人,5一6月房价疯涨,这个时候介入是否妥当,还是等一到两个月?第二,现在花木仁恒的房子,相比陆家嘴仁恒的房子,哪个更有投资价值呢?首先要纠正,我是在今年4月下旬的周日读者见面会上表示读者可以投资优质房地产的。我记得香港投资专栏作家曹仁超上半场讲完后,休息了好久,我一个人坐在美琪大戏院的主席台上,望着底下的读者,独白现在是长期投资优质房地产的时候了,并说了许多理由。到了第二天(周一),我和70多位读者坐在浦东世纪公园的草坪上,又就周遭的房产佩佩而谈。不幸的是,几个小时下来,我皮肤晒得墨墨黑。那天下午我把自己的头发也理了,回到家中,问4岁的儿子:“爸爸有什么变化啊?”原以为儿子会说爸爸的头发变短了哩,没想他说:“爸爸变黑了。”看来在公园的草坪上太得意忘形了,我的手臂连续多天蜕皮,挺疼的。我想不少在草地上的朋友应该也遭到同样的罪,在此表示歉意。在我的“号召”下,有些读者马上看房,签了约,正如一位读者所言,自己尽管做了“房奴”,但如释重负,不必租着别人的房子,天天盼房价跌啊跌的。我也打电话给各路好友,请他们一起买房,有朋友在海外有房,但一直以为上海的房价太贵,没有下手,这次见我f价值智库Value Intelligence买房了,“既然谨慎的志雄也动手了,我们也买吧”,他们在一个月之内都实现了自己的目标。当然,买不买房,最后还是要看自己的决断,一如这位“helenjing”朋友没有闻风而动,当时一定有自己的思考,未必是不合理的。Helenjing朋友给我的Email的主题是“关于投资房子的择时问题”,这个太难了。lelenjing,你一定在想,我是如何把握在房市启动的那一刻进入市场的呢?我没那么神。我只是认为房市和股市的见顶与见底有个时滞,大约是半年。比如2007年10月底,沪深股市见顶,上海房市在2008年5月左右见顶。我当时就对朋友说,如果我们错过了下一次股市的底,就抓接下来的房市的底。2008年10月底的上海和香港股市的低点,我当时没法判断,到了2009年3月底,已经清楚这至少是香港与深沪股市的“中期底”了,虽然不能肯定这个底是否扎实,但全部手握现金也很叵测,正如我上期在智库中思考的配置方式那样,就在4月连续出手两次买房。凑巧的是,5月房市真的启动了,因为1,000万元以上的房子开始量价齐升。不过,我主要是个价值投资者,也就是说我虽然会由上而下考虑宏观市场和趋势,但首先还是自下而上,以投资目标的价值为主。不过,与股票不同,每个地区楼盘的价格与质量都不尽相同,难以有个明确的说法。所以,我当时索性建议大家以自己的财力,尽量去买好房子,所谓物以稀为贵。这个“物以稀”,可是指向未来的。最保守的估计,也就是说即便某个地区的人口和财富都在衰退,富人与有实力者总是层出不穷,这些人今天没有买你所投资的房子,只是实力不够,或还在将钱用在流动性好的股市和投在高回报的实业上,五年八年后,他们想改善生活时,你的好房子出手的机会就大了。我当时提到把房子卖给未来的新贵,在“Value之家”论坛上引起了热烈的讨论,有些人开始猜想新贵是出在哪几个行业,这个话题挺有趣,但对我们这儿所说的房产投资意义不大,尽管我们认为未来新贵层出不穷是个大概率事件,若要确定来自何方,雅度太大了。尽管,所谓的新贵的来源,确实会引发我们对未来10年财富成长的思考。也许我的“新贵”的提法太刺激,引来了个别读者的反弹,甚至认为我和另一位在美国买房的读者是新贵了。其实,我的“未来的新贵”也可说成是“未来的中产阶级”,每个阶层未来都应该有自己的新鲜血液,都有自己的接盘者。只是如果“人口红利”告终的话,越好的房子越容易出手吧。即便你买房子是用来自住,如果你目前的财富预期还可以(不要太盲目乐观啊),也2应该买稍好一点的房子。先买套一般的房子,到时更新换代,当然可以,但尽量为自己多留一些舒适的时间也不错啊。我们一直对中低端至少是低端的房子持保留态度,还是因为供求关系。中长期而言,我们不相信所谓的土地紧张论,像上海外环外有太多太多的土地可供开发,巨量的新房一定会制约中低端房的房价。而且,空置房(或投资房)也一直是个隐忧,我们身边的亲朋如果喜欢投资房地产,谁没有个两套三套房?从这次中国春季房地产井喷也可以看出,内地二三线城市的房子量放了出来,但价格涨得并不多(如我的一位武汉朋友如是介绍自己城市的情况)。在我熟悉的上海,也是内环的房子涨得厉害,一般外环与郊外的房子涨幅有限。最主要的是有一点被我说中了,那就是所谓的豪宅与高价房终于量价齐升,大规模启动,这是过去所没有的。这有点像2006年和2007年的中国股市,大盘股突然如小盘股那般轻松大涨,突破了十几年的股市惯例。在前几年,豪宅和高价房也有市场,可与“普通房”相比,单价会便宜些,也就是说受到总价的制约。2007年4月底,仁恒河滨曾推出了27套500平方米左右的复式楼房,总价在1,000万元至1,200万元之间,单价也就每平方米2万多元,与它的普通房相比,要低多了。而在今天,有能力的客户就会青睐这种复式房,单价不可能低于普通房,甚至更高。另一个较为明显的例子是汤臣一品的房子,最近连续放量,4年前它曾被称之为上海第一高价楼,臭名昭著,现在却被客户轻松购买。在2005年推出的是597平方米以上的A栋户型,至今总共卖掉4套。但按这次推出的431.89平方米的位于15层以下的中低层C栋房子算,均价9.5万元/平方米,一套也要有4,000万元。6月22日汤臣推出C栋,到7月2日已卖出16套,超过C栋总套数的20%,成交金额已超过6亿元。就在-年多前的上一波房产高峰,这种狂购的现象只是局部的和少数的。还有一个楼盘是我今年几乎每天都要观察的一合生东郊华品园,总共30套别墅,5月之前,只售出了2套,但这两个月至少售出了10套,每平方米的实际成交均价在8万元左右,按目前销售比较好的420平米左右的房子计算,每幢在3,000万元到4,000万元之间。仅从政府地产网观察,同在东郊宾馆旁的华洲君庭有21套别墅,5月之前也售出了2套,但直至7月1日,还是2套。为什么?因为它每套别墅的面积是700多平方米,按均价9万元计算,要6,000万元以上。所以,从目前的数据看,5,000万元以上的豪宅恐怕还是需要一点时间来消化的。3
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